Offre d’achat et avant-contrat

Le notaire agit sans parti pris et s’assure que la volonté et les droits de l’acheteur et du vendeur soient respectés à tout moment.

Le notaire possède l’expertise nécessaire pour vous guider et vous protéger tout au long du processus d’achat ou de vente d’une propriété. Ses conseils vous éviteront bien des faux pas, en particulier dans les situations suivantes.

Pour éviter des malentendus

Une fois l’offre d’achat signée et acceptée, il est ensuite très difficile d’en modifier les termes ou de l’annuler. C’est pourquoi il est important que les clauses de l’offre d’achat soient rédigées avec précision et clarté. Ceci évitera tout malentendu que ni vous ni le vendeur n’auriez pu anticiper.

Les formulaires standards d’offre d’achat comportent des clauses, plus ou moins ambiguës, qui peuvent prêter à interprétation et pourraient occasionner des difficultés imprévues. En signant un tel formulaire, vous pourriez en effet vous engager à :

• verser un acompte non remboursable ;
• devoir respecter des délais qui ne vous conviennent pas ;
• renoncer à une garantie ;
• acheter alors que vous pensiez pouvoir vous désister.

Pour vous protéger des dettes de l’entrepreneur

Un notaire pourra vous indiquer comment vous protéger contre les hypothèques légales de construction lors de l’acquisition d’une propriété.

Pour vous éviter des engagements financiers

Pour vous éviter de payer une pénalité sur votre prêt hypothécaire, votre acheteur pourrait prendre en charge votre hypothèque existante au moment de l’achat. Mais ainsi, vous demeurez toujours responsable du prêt hypothécaire alors que la propriété ne vous appartient plus. Le notaire vous informera sur les conséquences et les autres solutions possibles.

Pour évaluer les modes de financement

Le notaire peut vous conseiller sur les différents modes de financement et évaluer avec vous les propositions qui vous ont déjà été soumises. Par exemple, est-il préférable de convenir d’un solde de prix vente à l’égard du vendeur ? L’acheteur devrait-il plutôt contracter une nouvelle hypothèque ?

Pour protéger l’argent des intervenants

Sachez que le notaire ne peut remettre le produit de la vente au vendeur qu’après avoir procédé à certaines vérifications. Il s’assure ainsi de la protection de toutes les parties. Il doit gérer les sommes qu’on lui confie selon des règles strictes et s’assurer notamment de détenir tous les montants nécessaires avant de procéder au transfert de propriété. 

Pour s’assurer de la validité du document 

En droit québécois, toute hypothèque immobilière doit être constatée dans un acte authentique reçu par un notaire. À défaut, l’hypothèque est invalide. Le notaire devra s’assurer que la forme du document répond aux exigences de la loi et que son contenu traduit fidèlement les intentions de chacune des parties. L’acte de vente et l’hypothèque étant notariés, ils sont difficilement contestables.

Pour s’assurer de la faisabilité d’un projet

L’achat d’une propriété vient parfois avec un projet d’agrandissement, de construction d’un garage, de changement d’usage, d’exploitation d’une entreprise, etc. Ils ne sont pas nécessairement réalisables puisque certains règlements municipaux peuvent imposer des restrictions. Il est donc essentiel de bien s’informer préalablement de la faisabilité de son projet. Le notaire pourra effectuer les vérifications.

Pour vérifier la conformité d’une propriété

Il arrive que certaines non-conformités d’une propriété soient toutefois protégées par des droits acquis. Le notaire effectuera toutes les vérifications nécessaires auprès de la municipalité pour s’assurer que l’état de votre propriété est conforme aux règlements municipaux, et vous informera des conséquences possibles si elle ne l’est pas.

Plusieurs consommateurs ignorent le rôle préventif du notaire. Pourtant, ses conseils vous permettent d’éviter de faux pas qui pourraient donner lieu à des litiges coûteux. Le notaire effectue plusieurs vérifications afin que vous puissiez profiter de votre propriété en toute quiétude.

Découvrez tout ce que le notaire fait dans un dossier de vente, mais que vous ne voyez pas !

Le notaire vous renseignera sur toutes les autorisations requises pour pouvoir vendre une propriété et entreprendre les démarches nécessaires pour les obtenir.

Vendre, sans en avoir le droit, menace directement la validité de la vente et peut vous exposer à certaines poursuites civiles. Pour vendre, un propriétaire peut avoir besoin d’une autorisation, notamment dans les cas suivants :

• si la vente concerne la résidence de la famille, le propriétaire a besoin du consentement écrit de son époux ou de son épouse (ou du conjoint ou de la conjointe s’il est uni civilement) ; 
• un tuteur peut avoir besoin de certaines autorisations pour vendre l’immeuble d’un mineur ; 
• dans certaines circonstances, la vente d’un bien culturel classé doit être préalablement autorisée ; il en va de même pour la vente d’une terre agricole ;
• la vente d’un immeuble faisant partie d’un ensemble immobilier est assujettie à l’autorisation du Tribunal administratif du logement (autrefois Régie du logement).

Les couples, qu’ils soient ou non mariés ou unis civilement, achètent souvent un immeuble en commun et deviennent alors des copropriétaires par indivision. Il est alors recommandé d’établir par écrit les principales règles entourant, par exemple, la gestion de la propriété. Le notaire peut conseiller les conjoints sur l’étendue de cette entente et rédiger l’acte à cet effet. Cet acte pourra également prévoir :

• l’apport financier de chacun pour l’achat de la propriété ;
• les modalités entourant les remboursements hypothécaires et les frais relatifs à la propriété (par exemple les taxes, l’entretien, les réparations, etc.).

Lorsque deux personnes ou plus achètent ensemble une propriété, le notaire pourra les informer sur la pertinence de signer un contrat entre eux et sur les clauses à inclure.

Attention ! Si vous êtes conjoint de fait et que votre nom n’apparaît pas à l’acte de vente, vous n’aurez aucun droit sur cette propriété, peu importe si vous avez eu des enfants ou le nombre d’années de vie commune. C’est le conjoint dont le nom apparaît dans l’acte de vente qui sera alors l’unique propriétaire. S’il décède, l’autre conjoint n’héritera pas de la maison, à moins que le défunt la lui ait léguée par testament.

L’examen de la chaîne des titres d’une propriété par le notaire est indispensable pour s’assurer d’obtenir un titre de propriété incontestable.

L’une des principales tâches du notaire en matière immobilière est d’examiner ce qu’on appelle la « chaîne des titres » d’une propriété. Les maillons de cette chaîne sont constitués par chacune des ventes successives de la propriété que vous souhaitez acquérir. Le but de l’examen est d’établir que ces ventes ont bien eu pour effet de transférer intégralement le droit de propriété du vendeur à l’acheteur.

En effectuant ces vérifications, le notaire s’assure que le vendeur est le véritable propriétaire de l’immeuble, et vous assure un titre de propriété incontestable.

Un examen des titres consiste en premier lieu à vérifier :

• si le vendeur est le véritable propriétaire de l’immeuble ;
• s’il possède le droit et la capacité de vendre ;
• si son conjoint ou d’autres personnes doivent consentir à la vente, etc. ;
• À l’aide du certificat de localisation, le notaire vérifie ensuite :
  • si les dimensions du terrain sont exactes ;
  • si la ou les bâtisses sont bien érigées sur le terrain vendu ;
  • si la maison a été construite conformément aux règlements municipaux et aux lois applicables en matière de zonage ;
  • si la propriété du voisin empiète sur le terrain ;
  • si l’emplacement des fenêtres répond aux prescriptions de la loi ;
  • s’il existe des droits de passage, etc.

Grâce à cet examen des titres, le notaire pourra déceler les charges ou droits réels susceptibles d’affecter, de limiter ou de dévaluer votre droit de propriété, comme une hypothèque, une saisie, un jugement, une servitude, etc.

Il peut parfois être difficile de modifier les termes d’une offre d’achat ou de l’annuler, d’où l’importance de consulter un notaire avant de la signer et de l’accepter.

Elle devrait contenir des clauses adaptées à votre situation et adéquatement rédigées pour éviter tout malentendu et vous protéger de tout litige potentiel.

Faites attention aux formulaires standards d’offre d’achat qui peuvent parfois occasionner des difficultés. En effet, l’exactitude juridique de ce type de document n’est pas garantie, et certaines clauses plus ou moins ambiguës peuvent prêter à interprétation. De plus, sans une analyse préalable par un notaire, les conséquences liées à certaines clauses pourraient vous échapper. En signant ce type de formulaire, vous pourriez par exemple vous engager :

• à verser un acompte non remboursable;
• à respecter des délais qui ne vous conviennent peut-être pas;
• à renoncer à une garantie;
• à acheter alors que vous étiez convaincu de pouvoir vous désister.

Le notaire saura rédiger une offre claire afin de ne pas prêter à interprétation. Sur le plan juridique, la proposition doit aussi protéger tant les intérêts de l’acheteur que ceux du vendeur. Le notaire doit donc prendre soin d’y consigner tous les éléments essentiels à la vente, notamment :

• les conditions préalables à la vente ;
• la désignation précise de l’immeuble et l’énumération des autres biens inclus dans la vente ;
• les obligations respectives de l’acheteur et du vendeur ;
• le prix et le mode de paiement ;
• le montant de l’acompte qu’il gardera en fidéicommis ;
• les conditions et les garanties de la vente ;
• les documents à fournir ;
• les dates et les délais concernant :
  • l’inspection de l’immeuble ;
  • la signature du contrat d’hypothèque ;
  • la signature de l’acte de vente ;
  • l’occupation
• les frais supportés par chacune des parties.

Consulter un notaire dans le cadre d’une transaction immobilière est donc essentiel afin d’avoir en main toutes les informations nécessaires pour mieux négocier.

En vertu de la loi, le vendeur est tenu à la garantie légale envers son acheteur. Cette garantie comprend deux volets :

La garantie du droit de propriété

Le vendeur doit garantir à l’acheteur un « bon et valable titre de propriété ». Cela signifie qu’il se porte garant de son droit de propriété sur l’immeuble. Concrètement, cela signifie que le vendeur doit garantir :

• que son immeuble est exempt de vice de titre et qu’il est libre de tous droits (hypothèque, servitude, etc.) à l’exception de ceux qu’il a déclarés lors de la vente ;
• que l’immeuble n’empiète pas sur la propriété voisine et vice-versa ;
• qu’il n’y a pas violation des limitations de droit public qui affectent l’immeuble, par exemple une violation d’un règlement de zonage ou d’urbanisme, à l’exception de celles qui font l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits ou de celles qu’il a déclarées.

Le notaire analysera les déclarations du vendeur et fera diverses vérifications, notamment du certificat de localisation et des titres de propriété. Il pourra également, sur demande, vérifier la conformité de la propriété aux règlements municipaux.

La garantie de qualité

Le vendeur est aussi tenu à la garantie de qualité, c’est-à-dire de la garantie contre les vices cachés. Celle-ci ne couvre que les vices majeurs qui existent lors de la vente, qui sont inconnus de l’acheteur et qu’un acheteur prudent et diligent n’aurait pas pu découvrir.

Un vice est un défaut dont l’importance est telle, que le bien ne peut servir à l’usage pour lequel il a été acheté. C’est aussi un défaut qui diminue tellement la valeur du bien que si l’acheteur l’avait connu, il ne l’aurait pas acheté ou aurait négocié une baisse du prix de vente.

Le notaire est en mesure de rédiger toute clause extensive ou limitative de responsabilité, selon les souhaits des parties, tout en étant parfaitement légale.

Dans la mesure permise par la loi, les parties peuvent s’entendre et décider d’étendre ou réduire la portée de la garantie légale. Il est donc possible de vendre sans garantie légale (appelée aussi : vendu tel quel) si une clause au contrat le prévoit. Celle-ci doit être adéquatement rédigée afin d’éviter toute ambiguïté. Cependant, le vendeur ne peut jamais se dégager de ses faits personnels.

Un vendeur professionnel ne peut non plus se dégager de sa responsabilité quant aux vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qu’il n’a pas révélés. Attention ! Cela signifie que si une vente est conclue sans garantie et que le vendeur n’est pas un professionnel de la vente d’immeubles, l’acheteur agit à ses risques et périls !

Rappelez-vous qu’acquérir une propriété sans garantie légale signifie que vous achetez l’immeuble dans l’état où il se trouve, sans possibilité de recours contre le vendeur en cas de vices cachés. Si malgré tout vous souhaitez mener la transaction à bien, assurez-vous de faire inspecter l’immeuble par un professionnel qualifié et de bien négocier le prix afin de pallier votre absence de recours.

Votre notaire s’assurera que la promesse d’achat ou de vente qu’on vous propose contient les clauses adaptées à votre situation et qui vous permettent de vous désister selon certaines circonstances.

Contrairement à la croyance populaire, une offre d’achat est bel et bien un contrat. Il peut être très difficile d’en modifier les termes ou de l’annuler. Il est donc essentiel de vous assurer que la promesse d’achat qu’on vous propose contient des clauses adaptées à votre situation. Le notaire veillera à ce que les clauses soient rédigées avec précision et clarté pour éviter tout malentendu que ni vous ni le vendeur n’auriez pu anticiper.

 L’achat d’une propriété neuve et la faculté de dédit

• Si vous achetez une propriété neuve d’un promoteur ou d’un constructeur et que vous comptez l’occuper, le contrat préliminaire doit prévoir que le promettant-acheteur peut se dédire de sa promesse dans un délai de 10 jours. Le promoteur ou le constructeur peut exiger une indemnité, mais il ne peut vous forcer à renoncer à ce droit. Cette indemnité ne peut toutefois excéder une somme équivalant à 0,5 % du prix de vente.
• Si vous achetez un condo neuf d’un promoteur ou d’un constructeur, le contrat préliminaire doit être complété par une note d’information*. En plus de devoir prévoir que le promettant-acheteur peut se dédire de sa promesse dans un délai de 10 jours, le contrat doit aussi prévoir que le promettant-acheteur peut, si le vendeur fait défaut de lui remettre la note d’information lors de la signature du contrat, se dédire tant qu’il n’a pas reçu cette note ou dans les 10 jours de sa réception.

* Pour plus de renseignements sur la note d’information, consultez le site Lacopropriété.info.

La convention d’arrhes

On peut prévoir, dans l’avant-contrat, un autre type de clause minimisant les impacts d’un désistement. Il s’agit de la « convention d’arrhes ». Cette clause permet à une des parties de se retirer d’une promesse de vente en échange du versement à l’autre partie d’une certaine somme en réparation des dommages que cette situation peut lui causer. Souvent, l’avant-contrat prévoira un délai pour se prévaloir de la convention d’arrhes et suivant l’expiration de ce délai, la promesse deviendra irrévocable et la somme versée sera alors considérée à titre d’acompte sur le prix de vente.

La rédaction de la convention d’arrhes doit être très claire, car, en cas de doute, le versement d’une somme d’argent sera considéré comme un simple acompte sur le prix de vente.

La mise en demeure et l’action en passation de titre

La promesse bilatérale lie les deux parties. Le refus de l’acheteur ou du vendeur d’y donner suite en signant l’acte de vente peut entraîner une démarche judiciaire appelée « action en passation de titre ». Ici, tout dépend du résultat de l’étape préliminaire de la lettre de mise en demeure. Cette lettre demande à la partie en défaut de s’exécuter en signant l’acte de vente aux conditions précisées dans l’avant-contrat et dans un délai donné. Ce n’est que si la partie en défaut ne donne pas suite à cette mise en demeure que l’autre partie a le droit d’intenter le recours.

Le tribunal fera certaines vérifications pour s’assurer que la demande est recevable. Si le juge accueille l’action en passation de titre, son jugement tiendra lieu d’acte de vente et en aura tous les effets, sans avoir à signer d’acte de vente devant le notaire.

L’action en passation de titre peut également être accompagnée d’une demande en dommages et intérêts. Ces dommages représentent habituellement les dommages subis par le demandeur et qui résultent du retard à obtenir le titre de la propriété.