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En tant que juriste expert en droit immobilier, le notaire peut rédiger tous les avant-contrats nécessaires – offre d’achat, offre de vente, contre-offre, promesse d’achat et de vente – jusqu’à la signature de l’acte de vente.
Le notaire agit sans parti pris et s’assure que la volonté et les droits de l’acheteur et du vendeur soient respectés à tout moment.
Le notaire possède l’expertise nécessaire pour vous guider et vous protéger tout au long du processus d’achat ou de vente d’une propriété. Ses conseils vous éviteront bien des faux pas, en particulier dans les situations suivantes.
Pour éviter des malentendus
Une fois l’offre d’achat signée et acceptée, il est ensuite très difficile d’en modifier les termes ou de l’annuler. C’est pourquoi il est important que les clauses de l’offre d’achat soient rédigées avec précision et clarté. Ceci évitera tout malentendu que ni vous ni le vendeur n’auriez pu anticiper.
Les formulaires standards d’offre d’achat comportent des clauses, plus ou moins ambiguës, qui peuvent prêter à interprétation et pourraient occasionner des difficultés imprévues. En signant un tel formulaire, vous pourriez en effet vous engager à :
Pour vous protéger des dettes de l’entrepreneur
Un notaire pourra vous indiquer comment vous protéger contre les hypothèques légales de construction lors de l’acquisition d’une propriété.
Pour vous éviter des engagements financiers
Pour vous éviter de payer une pénalité sur votre prêt hypothécaire, votre acheteur pourrait prendre en charge votre hypothèque existante au moment de l’achat. Mais ainsi, vous demeurez toujours responsable du prêt hypothécaire alors que la propriété ne vous appartient plus. Le notaire vous informera sur les conséquences et les autres solutions possibles.
Pour évaluer les modes de financement
Le notaire peut vous conseiller sur les différents modes de financement et évaluer avec vous les propositions qui vous ont déjà été soumises. Par exemple, est-il préférable de convenir d’un solde de prix vente à l’égard du vendeur ? L’acheteur devrait-il plutôt contracter une nouvelle hypothèque ?
Pour protéger l’argent des intervenants
Sachez que le notaire ne peut remettre le produit de la vente au vendeur qu’après avoir procédé à certaines vérifications. Il s’assure ainsi de la protection de toutes les parties. Il doit gérer les sommes qu’on lui confie selon des règles strictes et s’assurer notamment de détenir tous les montants nécessaires avant de procéder au transfert de propriété.
Pour s’assurer de la validité du document
En droit québécois, toute hypothèque immobilière doit être constatée dans un acte authentique reçu par un notaire. À défaut, l’hypothèque est invalide. Le notaire devra s’assurer que la forme du document répond aux exigences de la loi et que son contenu traduit fidèlement les intentions de chacune des parties. L’acte de vente et l’hypothèque étant notariés, ils sont difficilement contestables.
Pour s’assurer de la faisabilité d’un projet
L’achat d’une propriété vient parfois avec un projet d’agrandissement, de construction d’un garage, de changement d’usage, d’exploitation d’une entreprise, etc. Ils ne sont pas nécessairement réalisables puisque certains règlements municipaux peuvent imposer des restrictions. Il est donc essentiel de bien s’informer préalablement de la faisabilité de son projet. Le notaire pourra effectuer les vérifications.
Pour vérifier la conformité d’une propriété
Il arrive que certaines non-conformités d’une propriété soient toutefois protégées par des droits acquis. Le notaire effectuera toutes les vérifications nécessaires auprès de la municipalité pour s’assurer que l’état de votre propriété est conforme aux règlements municipaux, et vous informera des conséquences possibles si elle ne l’est pas.
Plusieurs consommateurs ignorent le rôle préventif du notaire. Pourtant, ses conseils vous permettent d’éviter de faux pas qui pourraient donner lieu à des litiges coûteux. Le notaire effectue plusieurs vérifications afin que vous puissiez profiter de votre propriété en toute quiétude.
Découvrez tout ce que le notaire fait dans un dossier de vente, mais que vous ne voyez pas !
Le notaire vous renseignera sur toutes les autorisations requises pour pouvoir vendre une propriété et entreprendre les démarches nécessaires pour les obtenir.
Vendre, sans en avoir le droit, menace directement la validité de la vente et peut vous exposer à certaines poursuites civiles. Pour vendre, un propriétaire peut avoir besoin d’une autorisation, notamment dans les cas suivants :
Les couples, qu’ils soient ou non mariés ou unis civilement, achètent souvent un immeuble en commun et deviennent alors des copropriétaires par indivision. Il est alors recommandé d’établir par écrit les principales règles entourant, par exemple, la gestion de la propriété. Le notaire peut conseiller les conjoints sur l’étendue de cette entente et rédiger l’acte à cet effet. Cet acte pourra également prévoir :
Lorsque deux personnes ou plus achètent ensemble une propriété, le notaire pourra les informer sur la pertinence de signer un contrat entre eux et sur les clauses à inclure.
Attention ! Si vous êtes conjoint de fait et que votre nom n’apparaît pas à l’acte de vente, vous n’aurez aucun droit sur cette propriété, peu importe si vous avez eu des enfants ou le nombre d’années de vie commune. C’est le conjoint dont le nom apparaît dans l’acte de vente qui sera alors l’unique propriétaire. S’il décède, l’autre conjoint n’héritera pas de la maison, à moins que le défunt la lui ait léguée par testament.
L’examen de la chaîne des titres d’une propriété par le notaire est indispensable pour s’assurer d’obtenir un titre de propriété incontestable.
L’une des principales tâches du notaire en matière immobilière est d’examiner ce qu’on appelle la « chaîne des titres » d’une propriété. Les maillons de cette chaîne sont constitués par chacune des ventes successives de la propriété que vous souhaitez acquérir. Le but de l’examen est d’établir que ces ventes ont bien eu pour effet de transférer intégralement le droit de propriété du vendeur à l’acheteur.
En effectuant ces vérifications, le notaire s’assure que le vendeur est le véritable propriétaire de l’immeuble, et vous assure un titre de propriété incontestable.
Un examen des titres consiste en premier lieu à vérifier :
Grâce à cet examen des titres, le notaire pourra déceler les charges ou droits réels susceptibles d’affecter, de limiter ou de dévaluer votre droit de propriété, comme une hypothèque, une saisie, un jugement, une servitude, etc.
Il peut parfois être difficile de modifier les termes d’une offre d’achat ou de l’annuler, d’où l’importance de consulter un notaire avant de la signer et de l’accepter.
Elle devrait contenir des clauses adaptées à votre situation et adéquatement rédigées pour éviter tout malentendu et vous protéger de tout litige potentiel.
Faites attention aux formulaires standards d’offre d’achat qui peuvent parfois occasionner des difficultés. En effet, l’exactitude juridique de ce type de document n’est pas garantie, et certaines clauses plus ou moins ambiguës peuvent prêter à interprétation. De plus, sans une analyse préalable par un notaire, les conséquences liées à certaines clauses pourraient vous échapper. En signant ce type de formulaire, vous pourriez par exemple vous engager :
Le notaire saura rédiger une offre claire afin de ne pas prêter à interprétation. Sur le plan juridique, la proposition doit aussi protéger tant les intérêts de l’acheteur que ceux du vendeur. Le notaire doit donc prendre soin d’y consigner tous les éléments essentiels à la vente, notamment :
Consulter un notaire dans le cadre d’une transaction immobilière est donc essentiel afin d’avoir en main toutes les informations nécessaires pour mieux négocier.
En vertu de la loi, le vendeur est tenu à la garantie légale envers son acheteur. Cette garantie comprend deux volets :
La garantie du droit de propriété
Le vendeur doit garantir à l’acheteur un « bon et valable titre de propriété ». Cela signifie qu’il se porte garant de son droit de propriété sur l’immeuble. Concrètement, cela signifie que le vendeur doit garantir :
Le notaire analysera les déclarations du vendeur et fera diverses vérifications, notamment du certificat de localisation et des titres de propriété. Il pourra également, sur demande, vérifier la conformité de la propriété aux règlements municipaux.
La garantie de qualité
Le vendeur est aussi tenu à la garantie de qualité, c’est-à-dire de la garantie contre les vices cachés. Celle-ci ne couvre que les vices majeurs qui existent lors de la vente, qui sont inconnus de l’acheteur et qu’un acheteur prudent et diligent n’aurait pas pu découvrir.
Un vice est un défaut dont l’importance est telle, que le bien ne peut servir à l’usage pour lequel il a été acheté. C’est aussi un défaut qui diminue tellement la valeur du bien que si l’acheteur l’avait connu, il ne l’aurait pas acheté ou aurait négocié une baisse du prix de vente.
Le notaire est en mesure de rédiger toute clause extensive ou limitative de responsabilité, selon les souhaits des parties, tout en étant parfaitement légale.
Dans la mesure permise par la loi, les parties peuvent s’entendre et décider d’étendre ou réduire la portée de la garantie légale. Il est donc possible de vendre sans garantie légale (appelée aussi : vendu tel quel) si une clause au contrat le prévoit. Celle-ci doit être adéquatement rédigée afin d’éviter toute ambiguïté. Cependant, le vendeur ne peut jamais se dégager de ses faits personnels.
Un vendeur professionnel ne peut non plus se dégager de sa responsabilité quant aux vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qu’il n’a pas révélés. Attention ! Cela signifie que si une vente est conclue sans garantie et que le vendeur n’est pas un professionnel de la vente d’immeubles, l’acheteur agit à ses risques et périls !
Rappelez-vous qu’acquérir une propriété sans garantie légale signifie que vous achetez l’immeuble dans l’état où il se trouve, sans possibilité de recours contre le vendeur en cas de vices cachés. Si malgré tout vous souhaitez mener la transaction à bien, assurez-vous de faire inspecter l’immeuble par un professionnel qualifié et de bien négocier le prix afin de pallier votre absence de recours.
Votre notaire s’assurera que la promesse d’achat ou de vente qu’on vous propose contient les clauses adaptées à votre situation et qui vous permettent de vous désister selon certaines circonstances.
Contrairement à la croyance populaire, une offre d’achat est bel et bien un contrat. Il peut être très difficile d’en modifier les termes ou de l’annuler. Il est donc essentiel de vous assurer que la promesse d’achat qu’on vous propose contient des clauses adaptées à votre situation. Le notaire veillera à ce que les clauses soient rédigées avec précision et clarté pour éviter tout malentendu que ni vous ni le vendeur n’auriez pu anticiper.
L’achat d’une propriété neuve et la faculté de dédit
* Pour plus de renseignements sur la note d’information, consultez le site Lacopropriété.info.
La convention d’arrhes
On peut prévoir, dans l’avant-contrat, un autre type de clause minimisant les impacts d’un désistement. Il s’agit de la « convention d’arrhes ». Cette clause permet à une des parties de se retirer d’une promesse de vente en échange du versement à l’autre partie d’une certaine somme en réparation des dommages que cette situation peut lui causer. Souvent, l’avant-contrat prévoira un délai pour se prévaloir de la convention d’arrhes et suivant l’expiration de ce délai, la promesse deviendra irrévocable et la somme versée sera alors considérée à titre d’acompte sur le prix de vente.
La rédaction de la convention d’arrhes doit être très claire, car, en cas de doute, le versement d’une somme d’argent sera considéré comme un simple acompte sur le prix de vente.
La mise en demeure et l’action en passation de titre
La promesse bilatérale lie les deux parties. Le refus de l’acheteur ou du vendeur d’y donner suite en signant l’acte de vente peut entraîner une démarche judiciaire appelée « action en passation de titre ». Ici, tout dépend du résultat de l’étape préliminaire de la lettre de mise en demeure. Cette lettre demande à la partie en défaut de s’exécuter en signant l’acte de vente aux conditions précisées dans l’avant-contrat et dans un délai donné. Ce n’est que si la partie en défaut ne donne pas suite à cette mise en demeure que l’autre partie a le droit d’intenter le recours.
Le tribunal fera certaines vérifications pour s’assurer que la demande est recevable. Si le juge accueille l’action en passation de titre, son jugement tiendra lieu d’acte de vente et en aura tous les effets, sans avoir à signer d’acte de vente devant le notaire.
L’action en passation de titre peut également être accompagnée d’une demande en dommages et intérêts. Ces dommages représentent habituellement les dommages subis par le demandeur et qui résultent du retard à obtenir le titre de la propriété.