La copropriété divise est une forme de propriété bien particulière. Pour éviter les mauvaises surprises dans le cadre d’un processus d’achat ou de vente, le notaire pourra vous guider à travers toutes les étapes.
Le processus d’achat d’une copropriété divise est fort complexe. Consultez un notaire avant de signer tout document.
On dit qu’un immeuble est détenu en copropriété divise lorsqu’il est « scindé » en deux fractions ou plus. Chaque fraction peut appartenir à une ou plusieurs personnes. L’exemple le plus connu de copropriété divise est l’immeuble abritant des condos.
Partie privative
Chaque propriétaire d’une fraction détient la propriété exclusive d’une partie privative (le condo) de l’immeuble.
Partie commune
Chaque propriétaire détient une quote-part dans les parties communes de l’immeuble appartenant à l’ensemble des copropriétaires. Cette quote-part correspond à la valeur relative de la fraction dans les parties communes de l’immeuble. Cette valeur est indiquée dans la déclaration de copropriété que le vendeur remet à l’acheteur et qui est publiée au registre foncier.
Partie commune à usage restreint
Les parties communes à usage restreint appartiennent à tous les copropriétaires. Toutefois, un seul d’entre eux ou quelques-uns seulement, est autorisé à les utiliser dans le respect de la déclaration de copropriété.
Le copropriétaire n’a pas le droit de transformer une partie commune à usage restreint qui demeure soumise aux règles relatives aux parties communes. Seuls les copropriétaires qui ont accès à ces parties communes à usage restreint doivent contribuer financièrement à leur entretien et aux réparations courantes. Toutefois, pour effectuer des réparations majeures ou pour remplacer ces parties, ce sont tous les copropriétaires qui devront contribuer financièrement, à moins que la déclaration de copropriété prévoie une répartition différente. Par exemple que les copropriétaires qui bénéficient de ces parties contribuent seuls à leurs frais de réparations majeures et de remplacement, comme le permettent désormais les nouvelles dispositions de la loi. La contribution de chacun est proportionnelle à la valeur relative de sa propriété ou selon la répartition prévue à la déclaration de copropriété (par exemple : en parts égales entre les bénéficiaires de ces espaces).
Par exemple, si vous achetez le logement du deuxième étage d’un immeuble détenu en copropriété de trois étages, vous devenez ainsi l’unique propriétaire de ce logement (votre partie privative ou condo). Du même coup, vous devenez aussi copropriétaire, avec vos voisins du premier et du troisième, d’une quote-part des parties communes de cet immeuble. Cela signifie que vous détenez une part indivise dans le terrain, les murs extérieurs et le toit. D’autres parties, bien que communes, sont dites « à usage restreint », comme un balcon, une place de stationnement ou un casier au sous-sol. Ces parties sont à usage restreint dans la mesure où vous êtes la seule personne à pouvoir les utiliser.
Le schéma qui suit illustre ce qui n’appartient qu’à vous (en gris) et ce qui appartient aux trois copropriétaires (en blanc).
Pour plus d’information sur la fraction de copropriété divise, consultez le site Lacopropriété.info.
Déclaration de copropriété
Toute copropriété divise est régie par un document nommé « déclaration de copropriété ». Elle contient les règles essentielles à la vie en copropriété et permet de prévenir de nombreux conflits. Cette déclaration doit obligatoirement être notariée et publiée au registre foncier.
La vente et l’hypothèque en copropriété divise
Chaque copropriétaire est libre de vendre ou d’hypothéquer sa fraction. Il est toutefois possible que la déclaration de copropriété prévoie des restrictions à ce sujet. Chaque hypothèque est individuelle. Aucun des copropriétaires n’est menacé par la situation hypothécaire de ses voisins.
L’achat d’une unité en copropriété divise nécessite plusieurs vérifications supplémentaires que le notaire sera en mesure de faire pour vous.
Les parties privatives et les parties communes d’une copropriété divise sont régies par une déclaration de copropriété notariée. L’acheteur doit toujours en prendre connaissance et en comprendre la teneur avant de s’engager. Le notaire vous aidera à comprendre le contenu de ce document très important. Lors de la signature de l’offre d’achat, l’acheteur doit aussi :
- Obtenir une copie de la déclaration de copropriété et de ses modifications ;
- Prendre connaissance du règlement de l’immeuble et faire valider le contenu de la déclaration de copropriété par un conseiller juridique ;
- Obtenir une copie du certificat de localisation ;
- Obtenir la preuve d’assurance du syndicat ;
- Vérifier la prime d’assurance qui sera payable pour son assurance individuelle* ;
- Faire appel à un inspecteur ;
- Vérifier si le syndicat dispose d’une étude du fonds de prévoyance ;
- Consulter les procès-verbaux antérieurs des assemblées ;
- Vérifier si le syndicat dispose d’un carnet d’entretien ;
- Prendre connaissance des états financiers ;
- Prendre connaissance des charges communes** et des cotisations spéciales ;
- Vérifier si le vendeur s’est acquitté du paiement des charges communes et des contributions au fonds de prévoyance ;
- Vérifier si le syndicat dispose d’un fonds d’autoassurance*** ;
- Vérifier s’il existe des poursuites judiciaires en cours ou sur le point d’être introduites et pouvant affecter sa partie privative ;
- Vérifier s’il y a des projets de rénovations importants en cours ou à venir concernant l’immeuble ;
- Vérifier la façon dont est géré l’immeuble.
* Pour plus de renseignements concernant l’assurance individuelle, consultez le site Lacopropriété.info.
**Pour plus de renseignements concernant les charges communes, consultez le site Lacopropriété.info.
***Pour plus de renseignements concernant le fonds d’auto assurance, consultez le site Lacopropriété.info.
S’il s’agit d’une construction neuve, l’acheteur doit également s’informer sur le contenu de la garantie et les conditions entourant sa mise en œuvre, notamment le mécanisme de traitement des réclamations et de règlement des litiges.
Prévoyez dans votre offre d’achat un délai raisonnable, de 7 à 10 jours, afin d’obtenir les documents nécessaires et d’effectuer les vérifications relatives à l’immeuble.
Pour plus d’information sur les éléments à vérifier lors de l’acquisition d’une unité en copropriété, consultez le site Lacopropriété.info.
Pour plus d’information sur les plans de garanties, consultez le site Lacopropriété.info, et le site de la Régie du bâtiment du Québec.
Pour plus d’information sur le contrat préliminaire, consultez le site de Lacopropriété.info: http://www.lacopropriete.info/acheteur/section/9-le-contrat-preliminaire.html;
http://www.lacopropriete.info/acheteur/section/35-achat-dun-condo-dun-constructeur-ou-promoteur.html.
Pour une liste des principales questions à poser au syndicat avant l’achat, consultez le site Lacopropriété.info.
La déclaration de copropriété notariée comprend l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions.
La division du droit de propriété d’un immeuble en fractions est établie par la déclaration de copropriété notariée. Elle comprend l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions.
L’acte constitutif
L’acte constitutif de copropriété détermine notamment la valeur de chaque fraction et indique la méthode suivie pour l’établir. Il fixe également la contribution de chaque fraction aux charges communes de l’immeuble et au fonds de prévoyance obligatoire. Ce fonds est une réserve d’argent en vue de réparations majeures et de remplacement des parties communes. Il attribue aussi le nombre de voix rattachées à chacune des fractions. L’acte constitutif définit la destination de l’immeuble, c’est-à-dire son usage (résidentiel, commercial ou industriel) que les propriétaires peuvent en faire, ainsi que la destination des parties privatives et des parties communes. Il précise également les pouvoirs et les devoirs respectifs du conseil d’administration du syndicat et de l’assemblée des copropriétaires.
Pour plus d’information sur les droits et obligations du conseil d’administration et des administrateurs, consultez le site Lacopropriété.info:
http://www.lacopropriete.info/conseil-administration.html;
http://www.lacopropriete.info/administrateur.html
Le règlement de l’immeuble
Le règlement de l’immeuble prévoit les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives, des parties communes et des parties communes à usage restreint. Par exemple, il peut interdire la présence de certains animaux dans les appartements, la location à court terme de type « Airbnb », l’usage du cannabis, etc. Ce même règlement contient les règles concernant le fonctionnement et l’administration de la copropriété, notamment la composition du conseil d’administration et les conditions relatives à la charge d’administrateur.
Pour plus d’information sur le règlement de l’immeuble, consultez le site Lacopropriété.info.
L’état descriptif des fractions
L’état descriptif des fractions contient la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l’immeuble. Il contient également une description des droits réels grevant l’immeuble et ceux existant en sa faveur.
Le syndicat de copropriété a pour mission de veiller à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble.
Le syndicat
Le syndicat est créé dès la publication de la déclaration de copropriété au registre foncier. Il a pour mission de veiller à la conservation de l’immeuble, à son entretien et à son administration. C’est le conseil d’administration qui agit pour le syndicat. Les administrateurs établissent notamment le budget de la copropriété.
Pour plus de renseignements concernant les droits et obligations du syndicat des copropriétaires, consultez le site Lacopropriété.info
L’assemblée de copropriétaires
L’assemblée des copropriétaires étudie les questions qui intéressent l’ensemble des copropriétaires. Chaque copropriétaire peut exercer son droit de vote en fonction de son nombre de voix.
Pour plus de renseignements concernant les assemblées de copropriétaires, consultez le site Lacopropriété.info.
Il est préférable de consulter un notaire si on envisage de convertir un immeuble locatif en copropriété divise, car il s’agit d’une démarche complexe.
Il est possible de convertir un immeuble locatif en copropriété divise (condo), mais le propriétaire de l’immeuble doit respecter certaines règles. L’une des premières démarches consiste à obtenir un document de la municipalité où est situé l’immeuble, afin de déterminer si ce projet est réalisable. La conversion d’un immeuble en copropriété divise doit aussi être autorisée par le Tribunal administratif du logement (autrefois Régie du logement) s’il comporte, ou a comporté au cours des 10 années précédant la demande d’autorisation, au moins un logement.
Territoire de la Communauté urbaine de Montréal
La conversion d’un immeuble en copropriété divise est interdite sur le territoire de la Communauté urbaine de Montréal, sauf si la municipalité où est situé l’immeuble a adopté un règlement qui l’autorise. Dans ce cas, le propriétaire doit demander à sa municipalité quelle est la procédure de demande de dérogation et les frais exigibles.
Autres villes du Québec
La conversion est permise dans les autres villes du Québec, sauf si un règlement municipal l’interdit. Le propriétaire doit obtenir une résolution autorisant la conversion ou un certificat attestant qu’aucun règlement ne restreint la conversion sur le territoire de la municipalité.
Logements occupés par des copropriétaires indivis
Dans le cas où tous les logements de l’immeuble visé par la conversion sont occupés par des copropriétaires indivis, il est possible de convertir l’immeuble en copropriété divise, à la condition d’obtenir l’autorisation du Tribunal administratif du logement si l’immeuble a comporté au cours des 10 dernières années précédant la demande d’autorisation, au moins un logement.
Avis d’intention et demande d’autorisation
Avant d’entreprendre les démarches, le propriétaire doit donner à chaque locataire un avis écrit conforme à la loi et indiquant son intention de convertir l’immeuble. Il doit également transmettre au Tribunal administratif du logement copie de chaque avis ainsi qu’une demande d’autorisation de convertir dans les délais impartis.
La loi fixe les droits et les obligations concernant le propriétaire qui a effectué la conversion de l’immeuble ainsi que ceux des locataires.
Pour plus de renseignements concernant la conversion d’un immeuble locatif en copropriété divise, consultez le site du Tribunal administratif du logement (autrefois Régie du logement).