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La promesse d’achat ou la promesse de vente peut-elle être annulée ?

Lorsqu’une proposition d’achat est valablement acceptée sans condition par son destinataire, elle devient généralement une promesse bilatérale d’achat-vente. Il s’agit d’un « avant-contrat » qui engage les deux parties. Le terme « avant-contrat » signifie qu’un autre contrat, en l’occurrence le contrat de vente, doit encore être signé pour que l’on puisse considérer que le droit de propriété a été transféré du vendeur à l’acheteur. La promesse bilatérale d’achat-vente n’est donc pas une vente à proprement parler, mais elle produit tout de même des effets juridiques importants : l’acheteur s’oblige à acheter et le vendeur à vendre. Sous réserve d’une entente entre les parties, il est très difficile de la modifier ou de l’annuler.

La faculté de dédit
Votre engagement est normalement irrévocable à moins que la promesse d’achat ne contienne une clause appelée « faculté de dédit ». Elle seule vous permet de vous désister de vos obligations à l’intérieur d’un délai donné.

L’achat d’une maison neuve et le délai de dédit
Si vous achetez une maison neuve d’un promoteur ou d’un constructeur et que vous comptez l’habiter, le contrat préliminaire doit prévoir que le promettant-acheteur peut se dédire (ou se désister) de sa promesse à l’intérieur d’un délai de 10 jours. Le promoteur ou le constructeur peut exiger une indemnité, mais il ne peut vous forcer à renoncer à ce droit.

La convention d’arrhes
On peut prévoir, dans l’avant-contrat, un autre type de clause minimisant les impacts d’un désistement. Il s’agit de la « convention d’arrhes ». Cette clause permet à une des parties de se retirer d’une promesse de vente moyennant le versement à l’autre partie d’une certaine somme en réparation des dommages que cette situation peut lui causer.

La mise en demeure et l’action en passation de titre
La promesse bilatérale de vente lie les deux parties. Le refus de l’acheteur ou du vendeur d’y donner suite (en signant l’acte de vente) peut entraîner une démarche judiciaire appelée « action en passation de titre ». Ici, tout dépend du résultat de l’étape préliminaire de la lettre de mise en demeure. Cette lettre enjoint à la partie en défaut de s’exécuter en signant l’acte de vente aux conditions stipulées dans l’avant-contrat et à l’intérieur d’un délai donné. Ce n’est que si la partie en défaut ne donne pas suite à cette mise en demeure que l’autre partie est en droit d’intenter le recours. Si le juge y donne suite, son jugement tiendra lieu d’acte de vente et en aura tous les effets.

L'action en passation de titre peut également être accompagnée d'une demande en dommages et intérêts. Ces dommages représentent habituellement les dommages subis par le demandeur et qui résultent du retard à obtenir le titre de la propriété.



 
 

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