Lorsque vous louez un local commercial, il n’existe pas de formulaire standard de bail et les règles entourant ce type de location ne se trouvent pas sous la supervision du Tribunal administratif du logement (autrefois Régie du logement). Seules les règles de base du Code civil du Québec s’appliquent, le reste étant déterminé par l’entente entre les parties. C’est pourquoi il est essentiel de consulter un conseiller juridique, comme un notaire, avant de signer quoi que ce soit, qu’il s’agisse d’une offre de location ou d’un bail officiel. Sinon, vous pourriez accepter des clauses désavantageuses et il sera alors trop tard.
Les baux commerciaux peuvent prévoir des loyers bruts, des loyers « NET », « NET, NET », « NET, NET, NET ». Retenez qu’un loyer brut consiste habituellement en un montant fixe et complet. Les qualificatifs NET indiquent que le locataire paiera un loyer de base auquel sera ajouté un loyer additionnel constitué, par exemple, du coût des taxes foncières, des dépenses d’entretien de l’immeuble, de frais de gestion, etc. Plus il y aura de NET, plus le locateur se décharge de dépenses qui lui incomberaient normalement sur son immeuble, pour les transférer à son locataire.
Il est assez courant qu’un propriétaire exige que son locataire cautionne son bail. Faut-il accepter ou pas? On peut limiter ce cautionnement à un montant fixe ou le remplacer par un dépôt, ou encore par une hypothèque mobilière sur les biens de l’entreprise pour un montant. Votre notaire pourra bien vous conseiller à ce sujet.
Seules les règles de base du Code civil du Québec s’appliquent pour les baux commerciaux, le reste étant déterminé par l’entente entre les parties.
L’enregistrement, ou plutôt l’inscription du bail, se fait par un avis au registre foncier et permet à tout intéressé de constater qu’un immeuble est sujet à un bail. Cette inscription protégera le locataire en l’assurant qu’un nouvel acquéreur de l’immeuble ne pourra y mettre fin avant son échéance. Si votre bail n’est pas inscrit, un nouvel acquéreur pourrait vous transmettre un préavis de six mois vous obligeant à quitter les lieux dans les 12 mois, même si par exemple, il vous restait encore quatre ans à courir selon votre bail original.
Vous êtes en droit de faire inscrire votre bail au registre foncier, et ce même si le locateur s’y opposait. En vertu du Code civil du Québec, les propriétaires des locataires commerciaux ne peuvent le leur interdire, mais ils pourraient exiger qu’aucune indication monétaire, comme le montant du loyer, n’apparaisse dans l’avis d’inscription du bail. Les informations inscrites au registre sont habituellement le nom du locateur, celui du locataire, l’adresse du bail, sa durée et ses options de renouvellement.
Le notaire pourra vous accompagner dans les démarches d’approche bien souvent confidentielles. Il pourra également préparer l’offre d’achat, analyser le moyen de détention et ce qui sera vendu (les actifs ou les actions), ainsi que les possibilités de financement.
Les institutions financières proposent différents types de financement. Elles demanderont généralement des garanties, et votre notaire pourra vous aider à comprendre les risques reliés à celles-ci, comparativement aux avantages que votre entreprise en retirera.
Même si vous possédez déjà tout le capital nécessaire pour acheter l’entreprise convoitée, il peut s’avérer intéressant de financer une partie de l’achat. Dans ce cas, il sera important de négocier un solde de prix de vente payable en trois ou cinq ans. C’est une bonne façon de vous protéger contre les mauvaises surprises qui pourraient survenir après l’achat, en vous assurant ainsi la collaboration du vendeur.
Le notaire peut vous accompagner dans tout le processus entourant l’achat d’une entreprise, les besoins de financement et même l’acquisition d’un immeuble pour y loger votre compagnie.
Si vous songez à acheter un bâtiment pour y loger votre entreprise, le notaire vous guidera pour l’offre d’achat, le financement et l’acquisition de l’immeuble.
En fonction de votre situation, il pourrait vous recommander de créer une nouvelle compagnie en vue d’acquérir cet immeuble. De cette façon, une entreprise fera les opérations, alors que l’autre sera propriétaire de l’immeuble.
Vous disposerez ainsi de plus de flexibilité dans le futur si vous souhaitez ne vendre que votre entreprise et conserver l’immeuble, ou vice versa. De plus, chaque compagnie étant responsable de ses actifs et de ses dettes, en cas de problèmes financiers de l’une, cela n’aura pas d’impact sur l’autre.
Par ailleurs, si vous désirez acquérir un petit centre commercial et le convertir un plusieurs unités de copropriété commerciales, le notaire pourra vous guider tout au long de la démarche, notamment la transformation de l’immeuble en copropriété divise.